Na Usucapião quem deve assumir Dívida de IPTU do Antigo Proprietário?

No Brasil, a questão da responsabilidade pela dívida de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do antigo proprietário em relação ao adquirente que detém o direito à usucapião é complexa e merece uma análise cuidadosa à luz do Código Civil e da Lei de Registros Públicos.

Usucapião e Efeitos Jurídicos

A usucapião é um meio de aquisição ORIGINÁRIA da propriedade que ocorre pela posse prolongada e, em certos casos, pelo uso contínuo de um imóvel. Segundo o artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro, aquele que possui um imóvel de forma mansa e pacífica, com ânimo de dono, pode adquirir a propriedade após um período definido, que varia conforme a modalidade de usucapião.

Responsabilidade pela Dívida de IPTU

A jurisprudência e a interpretação do Código Civil indicam que a usucapião, enquanto um modo de aquisição originária de propriedade, pode não implicar na transferência automática de responsabilidades por dívidas anteriores. O novo proprietário (usucapiente) assume a responsabilidade pelo IPTU a partir da data em que a usucapião é reconhecida e registrada ou referente ao período em que figurou como posseiro.

A Súmula 392 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que “o possuidor de imóvel que exerce a posse de boa-fé e com justo título não responde por dívidas de IPTU anteriores à sua posse.” Isso se deve a vedação de alteração do polo passivo no curso da ação de execução fiscal.

Esta súmula é uma importante proteção para o usucapiente que atua de boa-fé, evitando que ele herde dívidas de IPTU de períodos anteriores à sua posse. Essa interpretação favorece a regularização da propriedade e incentiva a segurança jurídica nas relações patrimoniais, garantindo que o novo titular não seja penalizado por obrigações que não contraiu.

Disposições do código tributário nacional sobre o tema

Os artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional (CTN) abordam a questão da responsabilidade tributária e têm implicações diretas sobre a transmissão de dívidas de IPTU no contexto da usucapião.

1. Artigo 32: Este artigo trata da responsabilidade tributária. Ele estabelece que a dívida ativa tributária, como o IPTU, é vinculada ao imóvel, mas a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o proprietário do bem no momento da exigência do tributo. Isso implica que, ao transferir a propriedade, as obrigações tributárias devem ser observadas, mas não são automaticamente transmitidas ao novo proprietário se este não era o proprietário anterior.
2. Artigo 34: Este artigo prevê que o crédito tributário, em caso de transferência do imóvel, permanece vinculado ao imóvel, mas a responsabilidade pelo pagamento é solidária entre o antigo e o novo proprietário. No entanto, o novo proprietário (usucapiente) não deve ser responsabilizado por dívidas anteriores à sua posse, especialmente se for demonstrada a boa-fé.

Implicações na Usucapião

A leitura conjunta desses artigos leva à conclusão de que:

• Impossibilidade de Transmissão Automática: As dívidas de IPTU não se transmitem automaticamente ao usucapiente. Embora a obrigação tributária esteja atrelada ao imóvel, o novo proprietário só deve ser responsabilizado pelas dívidas que surgiram após a aquisição da propriedade.
• Proteção ao Usucapiente: Se o usucapiente comprova a posse de boa-fé e a aquisição originária por usucapião, ele não deve arcar com dívidas anteriores à sua posse. Isso está em consonância com o princípio da justiça fiscal e a proteção dos direitos do adquirente de boa-fé.

Conclusão

Com base no exposto, resta claro que as dívidas decorrentes do IPTU sobre o imóvel, em primeiro plano, não se transmitem ao detentor do direito à usucapião. Embora o entendimento consolidado seja o de que a dívida fiscal que recai sobre o imóvel, acompanha o próprio imóvel e não o seu proprietário, a interpretação dos dispositivos legais previstos no CTN bem como a jurisprudência sumular do STJ, deixam claro que o instituto da usucapião, como forma de aquisição originária de propriedade, protege o usucapiente da assunção de débitos de IPTU anteriores à sua posse.

Nesse sentido, os artigos 32 e 34 do CTN sustentam a ideia de que a responsabilidade por dívidas de IPTU não se transfere automaticamente ao usucapiente, especialmente quando este age de boa-fé. Essa interpretação garante que o novo proprietário possa regularizar sua situação patrimonial sem ser penalizado por obrigações tributárias que não contraiu.